Distanze tra edifici e strada pubblica: quando non si applicano (art. 879 c.c.)

In breve. Le costruzioni su fondi vicini devono stare ad almeno tre metri l'una dall'altra, salvo distanze maggiori dei regolamenti locali (art. 873 c.c.). Ma le norme sulle distanze tra edifici non si applicano alle costruzioni che si fanno a confine con piazze e vie pubbliche (art. 879, comma 2, c.c.). Tutto dipende quindi da una domanda: la strada che separa gli edifici è davvero pubblica, o di uso pubblico?

La regola: tre metri, o di più se lo dice il regolamento

L'art. 873 c.c. stabilisce che le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri, e che i regolamenti locali possono stabilire una distanza maggiore. Il vicino può anche costruire sul confine in aderenza, senza appoggiare la sua fabbrica a quella preesistente (art. 877 c.c.).

Nella pratica la distanza da rispettare è spesso quella, più ampia, del regolamento edilizio o degli strumenti urbanistici del Comune: è il primo documento da leggere in ogni controversia sulle distanze.

L'eccezione dell'art. 879 c.c.: le distanze tra edifici a confine con la strada pubblica

Il secondo comma dell'art. 879 c.c. dispone che alle costruzioni che si fanno in confine con le piazze e le vie pubbliche non si applicano le norme relative alle distanze, ma devono osservarsi le leggi e i regolamenti che le riguardano. La ragione è che lo spazio pubblico interposto garantisce già aria, luce e separazione fra gli edifici; restano però le regole urbanistiche ed edilizie dettate per le costruzioni lungo le strade.

L'esonero riguarda anche le distanze dalle vedute: la Cassazione ha ritenuto non applicabile il regime dell'art. 907 c.c. non solo quando la strada o la piazza pubblica si frappongono tra gli edifici, ma anche quando li delimitano ad angolo (Cass. civ. n. 24759/2019).

Quando una strada è pubblica: cosa non basta

La natura pubblica della strada va provata, e alcuni indizi da soli non sono sufficienti:

• L'elenco comunale delle strade. L'inclusione o la mancata inclusione nell'elenco delle strade comunali non basta, perché l'elenco ha natura dichiarativa e non costitutiva (Cass. civ., sez. II, 7 aprile 2023, n. 9548).
• La previsione urbanistica. La destinazione di un'area a strada in un piano di lottizzazione o in un programma di fabbricazione non modifica subito il regime della proprietà: serve un provvedimento ablatorio o una convenzione fra il lottizzante e l'amministrazione, oppure che la destinazione si traduca in atto. Fino ad allora l'esonero dell'art. 879 non si applica (Cass. civ., sez. II, 13 giugno 2023, n. 16682).

Strada privata di uso pubblico: quando vale l'esonero

Anche una strada privata può far scattare l'esonero, se è gravata da un uso pubblico. Ma non basta che la collettività ci passi: secondo la Cassazione una strada privata è legittimamente asservita all'uso pubblico solo se l'uso trova titolo in una convenzione fra i proprietari del suolo e l'ente pubblico, oppure si è protratto per il tempo necessario all'usucapione (Cass. civ., sez. II, 24 aprile 2025, n. 10825).

Quando questi presupposti ci sono, l'esonero vale anche per le costruzioni a confine con strade di proprietà privata gravate da servitù pubbliche di passaggio: l'utilizzo concreto della strada da parte della collettività preclude la domanda di riduzione in pristino del frontista che si ritenga danneggiato (Cass. civ., sez. II, 23 aprile 2026, n. 10876).

Come si prova in giudizio

Chi invoca l'esonero deve dimostrare la natura pubblica della strada o il suo asservimento all'uso pubblico. Gli elementi utili sono, fra gli altri:

• il titolo pubblico: un provvedimento di acquisizione, un atto di cessione all'ente, una convenzione urbanistica attuata;
• per le strade private, la convenzione con l'ente o l'uso pubblico protratto per il tempo dell'usucapione, con prove documentali e testimoniali sulla sua durata e sulla sua generalità;
• gli elementi di contorno (manutenzione a carico del Comune, segnaletica, illuminazione pubblica), che aiutano ma da soli non bastano, come l'iscrizione nell'elenco delle strade.

Chi chiede il rispetto delle distanze deve invece provare la natura privata della strada o l'assenza di un titolo d'uso pubblico, oltre alla violazione della distanza del codice o del regolamento.

Domande frequenti

Qual è la distanza minima tra due edifici?

Tre metri, se le costruzioni non sono unite o aderenti (art. 873 c.c.); i regolamenti locali possono prevedere una distanza maggiore, che in quel caso prevale.

Le distanze valgono se tra i due edifici c'è una strada pubblica?

No: alle costruzioni a confine con piazze e vie pubbliche non si applicano le norme sulle distanze, ma restano le leggi e i regolamenti che riguardano quelle costruzioni (art. 879, comma 2, c.c.).

Basta che la strada sia nell'elenco delle strade comunali?

No. L'elenco ha natura dichiarativa: l'iscrizione, o la mancata iscrizione, non è da sola decisiva (Cass. civ. n. 9548/2023).

Perché interessa allo studio

Nelle cause sulle distanze la qualificazione della strada decide spesso l'esito: se è pubblica o di uso pubblico, la domanda di arretramento o di riduzione in pristino cade. Conviene quindi impostare subito la prova sul titolo (provvedimento, convenzione, usucapione dell'uso pubblico) e non affidarsi a indizi deboli come l'elenco comunale o le sole previsioni urbanistiche. Chi assiste il frontista, al contrario, deve contestare proprio questi passaggi.

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