Intimazione di sfratto per morosità e citazione per la convalida (artt. 658-669 c.p.c.): contenuto, termini e udienza

Quando si può intimare lo sfratto per morosità

Il locatore può intimare lo sfratto al conduttore (e all’affittuario di azienda, all’affittuario coltivatore diretto, al mezzadro o al colono) per il mancato pagamento del canone alle scadenze, con le modalità dell’art. 657, e chiedere nello stesso atto l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti (art. 658 c.p.c.). Se il canone consiste in derrate, va dichiarata la somma che il locatore è disposto ad accettare in sostituzione.

Per la locazione abitativa, il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza, oppure il mancato pagamento degli oneri accessori quando l’importo non pagato supera due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione ai sensi dell’art. 1455 c.c., salvo quanto previsto dall’art. 55 (art. 5 l. 392/1978).

La citazione si fa inderogabilmente davanti al tribunale del luogo in cui si trova la cosa locata (art. 661 c.p.c.).

Che cosa deve contenere

• L’intimazione di sfratto per morosità, con l’indicazione del contratto, dei canoni e degli oneri non pagati e delle loro scadenze.
• La citazione per la convalida, redatta a norma dell’art. 125, con l’invito a comparire nell’udienza indicata (art. 660, comma 3).
• In luogo degli avvertimenti dell’art. 163, l’avvertimento che, se l’intimato non comparisce o, comparendo, non si oppone, il giudice convalida lo sfratto ai sensi dell’art. 663, e che, sussistendone i presupposti di legge, la parte può chiedere l’ammissione al patrocinio a spese dello Stato (art. 660, comma 3).
• Facoltativamente, un indirizzo PEC risultante da pubblici elenchi o un domicilio digitale speciale: altrimenti l’opposizione dell’art. 668 e ogni altro atto del giudizio sono notificati al locatore presso il procuratore costituito (art. 660, comma 2).
• Se si vuole il pagamento, la domanda di ingiunzione per i canoni scaduti (art. 658): senza di essa la pronuncia sullo sfratto risolve la locazione ma lascia impregiudicata ogni questione sui canoni (art. 669).

La struttura dell’atto

1. Tribunale del luogo dell’immobile, locatore intimante con il difensore, conduttore intimato.
2. Contratto: data, registrazione, immobile, uso, canone e scadenze di pagamento.
3. Morosità: mensilità e oneri non pagati, voce per voce, con le date di scadenza e il totale.
4. Intimazione di sfratto e citazione per la convalida all’udienza indicata, con gli avvertimenti dell’art. 660.
5. Conclusioni: convalida dello sfratto, in subordine ordinanza di rilascio (art. 665), decreto ingiuntivo per i canoni scaduti e da scadere fino all’esecuzione e per le spese (art. 664).
6. Dichiarazione di valore ai fini del contributo unificato, luogo, data, sottoscrizione.

Notifica e termini

• Notifica a norma degli artt. 137 e seguenti, esclusa la notifica al domicilio eletto; se non è fatta in mani proprie, l’ufficiale giudiziario spedisce all’intimato avviso con raccomandata e allega la ricevuta all’originale (art. 660).
• 20 giorni liberi: tra la notifica e l’udienza devono intercorrere termini liberi non minori di venti giorni; nelle cause che richiedono pronta spedizione il giudice, su istanza dell’intimante e con decreto motivato in calce all’originale e alle copie, può abbreviarli fino alla metà (art. 660).
• Costituzione: depositando l’intimazione con la relazione di notificazione o la comparsa di risposta, oppure presentandole al giudice in udienza; per opporsi basta la comparizione personale dell’intimato (art. 660).
• Se il locatore non compare all’udienza, gli effetti dell’intimazione cessano (art. 662).

Che cosa succede in udienza

• Intimato assente o che non si oppone: il giudice convalida con ordinanza esecutiva, ma solo se il locatore o il suo procuratore attesta in giudizio che la morosità persiste; il giudice può ordinare al locatore una cauzione e dispone la rinnovazione della citazione se l’intimato non ne ha avuto conoscenza o non è potuto comparire per caso fortuito o forza maggiore (art. 663).
• Decreto ingiuntivo: il giudice pronuncia separato decreto per i canoni scaduti e da scadere fino all’esecuzione dello sfratto e per le spese dell’intimazione; è immediatamente esecutivo e l’opposizione non toglie efficacia alla risoluzione del contratto (art. 664).
• Opposizione: se l’intimato oppone eccezioni non fondate su prova scritta, il giudice, su istanza del locatore e se non vi sono gravi motivi contrari, pronuncia ordinanza non impugnabile di rilascio, immediatamente esecutiva, con riserva delle eccezioni (art. 665).
• Contestazione dell’importo: se il conduttore nega la morosità contestando l’ammontare, il giudice può ordinare il pagamento della somma non controversa entro un termine non superiore a venti giorni; se non paga, convalida lo sfratto (art. 666).
• Mutamento del rito: pronunciati i provvedimenti degli artt. 665 e 666, il giudizio prosegue nelle forme del rito speciale, con ordinanza ai sensi dell’art. 426 (art. 667).

Termine di grazia e sanatoria in udienza

Nella locazione abitativa la morosità può essere sanata in giudizio se il conduttore, alla prima udienza, versa tutti i canoni scaduti e gli oneri accessori maturati fino a quella data, con gli interessi legali e le spese processuali liquidate dal giudice; la sanatoria è ammessa non più di tre volte in un quadriennio (art. 55 l. 392/1978). Per le locazioni a uso diverso dall’abitazione la Cassazione esclude il termine di grazia.

Se il pagamento non avviene in udienza, di fronte a comprovate condizioni di difficoltà il giudice può assegnare un termine non superiore a novanta giorni e rinvia l’udienza a non oltre dieci giorni dalla sua scadenza. Il limite sale a quattro volte nel quadriennio e il termine a centoventi giorni se l’inadempienza, protratta per non oltre due mesi, dipende da precarie condizioni economiche sopravvenute al contratto (disoccupazione, malattia o gravi, comprovate difficoltà). Il pagamento nei termini esclude la risoluzione (art. 55).

Mediazione dopo il mutamento del rito

La locazione è tra le materie in cui la mediazione è condizione di procedibilità della domanda (art. 5, commi 1 e 2, d.lgs. 28/2010), ma la regola non si applica al procedimento di convalida fino al mutamento del rito dell’art. 667 c.p.c. (art. 5, comma 6, lett. b). Dopo il mutamento la condizione torna a operare: l’improcedibilità è eccepita dal convenuto, a pena di decadenza, o rilevata d’ufficio non oltre la prima udienza, e il giudice fissa la successiva udienza dopo la scadenza del termine della mediazione.

Gli errori più frequenti

• Notificare al domicilio eletto: è espressamente escluso (art. 660, comma 1).
• Fissare l’udienza senza venti giorni liberi dalla notifica, in assenza del decreto di abbreviazione.
• Omettere l’avvertimento sulla convalida o quello sul patrocinio a spese dello Stato (art. 660, comma 3).
• Non attestare in udienza che la morosità persiste: senza attestazione la convalida non può essere pronunciata (art. 663).
• Dimenticare la domanda di ingiunzione nello stesso atto, se si vogliono anche i canoni (artt. 658 e 669).
• Dopo il mutamento del rito, non avviare la mediazione nella materia della locazione.